Tweede huizen leveren minder op als vakantiewoningen op Ameland

Posted on september 4, 2013

0


Nes. – De Advies- en ingenieursbureau Grontmij heeft onderzoek verricht naar de mogelijke effecten van erfpacht op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van vakantiewoningen op de Waddeneilanden. Tweede woningen op de Waddeneilanden zijn geliefd en het aantal stijgt. Dit heeft invloed op het aanbod van vakantiewoningen en de lokale economie. Deze trend staat los van of de vakantiewoningen op eigen grond of op erfpachtgrond staan. Dit volgt uit het Onderzoek erfpacht en verhuur vakantiewoningen Waddeneilanden. Het onderzoek is verricht in opdracht van Staatsbosbeheer en de Waddengemeenten. Aanleiding voor het onderzoek is de discussie rondom erfpacht op de Waddeneilanden en een motie uit de Tweede Kamer.

Het onderzoek bevestigt de zorg over de gevolgen van het uit de verhuur raken van vakantiewoningen op de Waddeneilanden: 1 op de 8 vakantiewoningen uit 1996 is in 2010 niet meer als verhuurobject te vinden. Dit heeft grote gevolgen voor de lokale economie en verkleint de mogelijkheden op verblijf van de gasten. De komende tijd zullen de eilandbesturen en Staatsbosbeheer samen kijken naar wat zij kunnen met de adviezen uit het onderzoeksrapport.

Meer informatie

Uitkomsten van het onderzoek in vogelvlucht  

Feiten en cijfers

In 6.500 vakantiewoningen (geen appartementen) op de Waddeneilanden wordt per jaar 3,3 miljoen overnacht. Ongeveer 70 % van deze vakantiewoningen wordt primair gebruikt voor de verhuur. De overige vakantiewoningen zijn tweede woningen, die niet of in mindere mate worden verhuurd. De bestedingen worden geschat op €127 miljoen, met een werkgelegenheidseffect van circa 1800 fte. Het economisch effect van verhuurde vakantiewoning, ligt een factor vier hoger dan een vakantiewoning die alleen als tweede woning wordt gebruikt. Een klein deel (14 %) van deze vakantiewoningen staat op erfpachtgrond van Staatsbosbeheer (530 woningen = 8%), RVOB of particulieren en instellingen.

Welk effect heeft erfpacht de afgelopen 15 jaar gehad?

De onderzoekers constateren dat er tussen 1995 – 2010 geen direct aantoonbare relatie is tussen de hoogte van het erfpachtcanon en de huurprijs. De huurprijs wordt bepaald door vraag en aanbod. Er zijn geen ingrijpende canonstijgingen geweest. Er is met een inhaalslag wel geïnvesteerd in de kwaliteit van de woningen. Ook is geen direct aantoonbare relatie tussen de erfpachtcanon en het uit de verhuur raken van vakantiewoningen. Om toch inzicht te krijgen in de effecten van een aanzienlijke stijging van het erfpachtcanon op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van vakantiewoningen is een bedrijfseconomische analyse gemaakt van vakantiewoninigen en een benchmark gedaan met een vergelijkbare aanbieder.

De verhuurmarkt nu 

De onderzoekers constateren dat de huidige verhuurmarkt divers van karakter is: de aanbieders zijn particulieren en commercieel opererende organisaties, al dan niet met behulp van VVV en reserveringsorganisaties. In het algemeen is het mogelijk een positief saldo te behalen bij verhuur van een vakantiewoning. Dit komt tot uiting in de gemiddelde bezettingsgraad (20 – 30 weken). De opbrengsten uit verhuur verschillen sterk. Het saldo is afhankelijk van de lasten op een vakantiewoning, zoals hypotheekkosten en erfpachtcanon. Een deel van de woningen is al lange tijd in bezit: op deze woningen rust een relatief geringe hypotheek. De onderzoekers stellen dat de verhuur en daarmee de opbrengsten van vakantiewoningen op de eilanden nog kan worden verbeterd. Meer uniformiteit en samenwerking bij beheer, marketing en verhuur kan leiden tot een hogere verhuurgraad. In de afgelopen decennia heeft zich een sterke prijsontwikkeling voorgedaan. Wanneer een verhuurder nu in deze markt een recreatiewoning wil kopen is, op basis van de huidige verkoopprijzen, een rendabele exploitatie moeilijk realiseerbaar. Bij verkoop zijn bedragen van € 500.000 geen uitzondering.

Erfpacht, canon en verhuur 

Wanneer een woning op erfpachtgrond staat, betaalt de erfpachter een vergoeding voor de grond; de canon. De hoogte van de canon is dus een belangrijke variabele voor de exploitatie. De onderzoekers hebben hiervoor een voorbeeldexploitatie gemaakt. Bij een toekomstige stijging van de canon zijn verschillende ontwikkelingen mogelijk. 

a) een (beperkte) stijging kan worden opgevangen in de exploitatie; 

b) een eigenaar is bereid de hogere kosten te dragen; of een eigenaar zal de extra kosten willen terugverdienen door de woning (meer) voor verhuur in te zetten; 

c) de stijging versnelt de ontwikkeling van verkoop, als tweede woning. 

De mate waarin deze ontwikkelingen zich zullen voordoen, is voor de onderzoekers moeilijk te voorspellen.

Uit de verhuur raken: marktwerking 

De onderzoekers signaleren dat vakantiewoningen zeer gewild zijn als tweede woning. Vanaf 1996 is een toename te zien van het privégebruik van vakantiewoningen. 1 op de 8 woningen uit 1996 is in 2010 niet meer als verhuurobject te vinden. De onderzoekers hebben berekend wat het effect is op de eilandeconomie wanneer 10 vakantiewoningen uit de verhuur raken: 5000 minder overnachtingen op jaarbasis, €0,2 miljoen minder bestedingen en verlies van 2 – 3 fte. Voor de onderzoekers is onduidelijk hoe groot de markt voor tweede woningen nu nog is. Voor de lokale economie is het van belang deze trend tegen te gaan. 

Of de woning op erfpachtgrond staat of op eigen grond staat hier los van. Wel kan Staatsbosbeheer volgens de onderzoeker met erfpacht verhuur stimuleren, dan wel een versnelde verkoop helpen voorkomen door samen met de eigenaar van de woning in een erfpachtovereenkomst voorwaarden op te nemen waarmee verhuur wordt gestimuleerd. De ondergrond van deze vakantiewoningen verkopen is volgens de onderzoekers geen geschikte methode om de verhuur te stimuleren. De onderzoekers beklemtonen het belang van het verhogen van de bezettingsgraad van de verhuurde vakantiewoningen. Dit is volgens hen mogelijk door het opzetten van of aansluiten bij een professionele verhuur- en marketingorganisatie. Particuliere verhuurders handelen niet altijd volgens economische principes op zoek naar winstmaximalisatie.

Bron: de Grondmij.

Advertenties
Posted in: ameland actueel